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外地人在海南置业如何选房?

发布日期::2018-08-19 22:18:31浏览次数:474

即便海南天蓝水美空气清新,但海南的楼市和每个城市一样,依然存在开发商是坑、楼盘烂尾、区域规划几十年没动静的焦心问题。

海南的房子可以入手,但如何避免跳坑?怎么选择区域?什么样的项目值得买?该是每一位岛外购房者要关心注意的问题。

本文不作任何楼盘推荐,只为大家在选择海南房产时,做一个参考说明。


【1】海南购房热度不减,旺季来临

不知道从何时起,海南的房子“火”了:涨价也就算了,稍微好点的项目基本无房可售,中等差不多得项目去化加速。

为什么会这样?原因主要有以下两点:1.供求市场的变化;2.国人投资、养老享受意识加强。

1. 供求市场变化,我们先来看几张图


不难看出,海南现在的情况就是:土地成交从2013年开始逐渐减少,但2015到2017年海南房子去化周期在逐渐缩短,2017年较之2016年,去化速度增加了8倍。

这说明了什么?海南房产市场背后的供需关系在发生着极大的变化,土地供应减少,可售房屋数量减少,但是人们购买力仍然强大,市场向供少于求方向转变。这都在告诉我们海南房产的稀缺性,物以稀为贵,从另一个层面来看,海南的房子也将迎来上涨。

2. 国人投资、度假养老意识加强。在海南买房,无非就是购房者满足度假养老移民的自住需求,以及家庭资产配置的投资需求。

首先从投资需求上来讲,旅游地产、养老地产这种稀缺优质资产,将其作为一种家庭资产配置,未来的价值一定会高于城市地产。

目前我国的旅游地产和养老地产还处于发展初级阶段,但二者发展的整体态势及相关政策扶持度(例如人口老龄化高速增长,从侧面说明养老地产需求也多;例如近期的一个重要会议在民生方面提出:要推动养老事业多元化、多样化发展,让所有老年人都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安),无不体现这两块“肥肉”未来的挖掘价值。

其次从自住需求来说。

在早期,海南岛只是一个荒凉的“贬谪”之地,唐宋八大家之一苏轼就曾在62岁高龄被贬至海南儋州(今海南儋县)。据说在宋朝,放逐海南是仅比满门抄斩罪轻一等的处罚。

而现在,海南岛堪称祖国的后花园,这里天是蓝的云是白的水是清的空气是新鲜的。对比北方冬季的寒风肆虐、未来5、6年都难以治理好的雾霾天,海南就是世人眼中的世外桃源,于是无论度假休闲、养老移民,海南都是不二之选。由此,想必有一大批购房大军,不是已经涌进海南这片土地,就是在去海南岛的路上吧。


(图为2016年12月19日下午3点全国雾霾污染示意图)

【2】如何选择购房区域及项目

数据表明:2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%。现实是,这88%的购房者中,买对房子的有多少?我们在自己熟悉的城市买房子都有砸手里的情况,何况千里之外的海南!

在海南买房,到底要怎么选?

1. 切记,不要选择内陆城市/离海太远的城市。

无论度假养老还是投资,我们在海南买房最看中的是什么?大海啊!海南度假,没有海还谈什么度假?海南投资,不是海景房还谈什么投资!难道北方的我们,黄土大地还没有看够么~

会有人觉得:小编你就会瞎说,海南本地人都不住海边的,因为太潮湿。都说是海南本地人了,人家还稀罕大海么?所以如果考虑在海南居住时间较久,就选择距离海边1.5~2.5公里的房子,如果是度假,那就在近一点也无妨。

2. 要选择有规划的宜居城市。

海南的湾区很多,但不是多有的湾区都规划开发的好,有的湾区处于工业区。看区域规划,了解该区域未来的定位、周边配套及基础设施,基本也就知道了一个区域的未来。


再细分,海南分为东、西、中三线发展:其中东线起步较早,基础配套设施完善,房价也最高;西线相对落后,配套在进一步完善,例如西环高铁开通,房价目前仍处于洼地;中线的房价介于东西之间,基础设施也较为落后。

东部市县:海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚

中部市县:定安、屯昌、琼中、五指山、保亭、白沙

西部市县:澄迈、临高、儋州、昌江、东方、乐东

综上,在选择房子的区域问题上,剔除内陆农产业休闲经济圈以及休闲工业经济圈,排除较落后的中线城市,剩下的国际旅游经济圈、会议旅游经济圈、综合经济圈基本都是东西线城市的天下。

东西双线城市在环境上相当,差别就在于东线配套占优势,西线价格占优势。接下来的选择,自然是钱多点就选择东线城市,例如三亚、海口、万宁,钱少点就选择西线城市,例如澄迈、临高。

3. 选择体量大的好项目。

这里涉及到两点,首先是体量大。海南有许多城市都处于二线靠下、三线甚至四线城市发展标准,基础配套设施都在进一步完善中,体量大的项目配套可以靠开发商,配套齐全生活才能方便;其次便是好项目,同等区域项目价格会有差别,要相信,优质的项目虽然价格高,但是其抗风险能力强,未来房子在保值升值方面更有保障。

4. 选择容积率小的项目。

在内陆城市,除去别墅和洋房项目,剩下的无论高层还是公寓,普通存在的痛点是什么?人多车多、容积率高!

容积率太高,楼间距小,影响小区绿化及公共设施建设,居住不便,但容积率也不是越低越好,过于低的容积率配上海南的岛屿,荒无人烟的环境难道要上演现实版《鲁滨孙漂流记》么?


(正常情况下建筑层高与容积率最佳匹配值)

一般在郑州,高层项目容积率一般在3.5左右,别墅洋房项目容积率一般在2.5左右。所以在海南,保证居住舒适度,保证海南旅游地产的稀缺性,容积率保持在2~2.5的楼盘,才是我们的最佳选择区间。

5. 选择品牌较大的项目

拥有好品牌,这个不用多说了吧!好品牌物业有保障,好品牌升值快,好品牌大配套带动区域价值潜力……当然有好品牌折射的的项目也是可以的,毕竟有句话是什么来着:一人得道……

大家感觉海南哪里的房子更舒服些呢?

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