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购房者的福利,住房用地不在受政府单一控制!

发布日期::2018-01-17 14:12:43浏览次数:591


今日摘要

国土资源部部长姜大明15日对媒体表示,中国国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。也就是说住房供地,政府将不再垄断!



供房供地政府不再垄断


尽管上了头条,但不是以正式红头文件出台的“政策”,并不能产生实质性影响。如同财政部长谈房产税,住建部长谈住房改革。都是计划,具体落地时间,落地细则,仍然未知。


不过,对于影响房价根源的土地制度,仅仅“打破垄断”四个字,就足够吸睛,就值得深入研究。


在此,姜部长释放的信号


1、这很可能是房住不炒,长效机制的细则,但从设计到立法,再到实施,需要时间,跨度多久?未知。


2、土地是国本,即便不再垄断,也不是随意放开,即便集体土地能上市,国家还有规划这一关,即便过了规划这一关,大城市还有用地指标的限制。


3、仅从该言论看,这是在鼓励发展租赁,单位“福利房”或重现江湖,但是租的形式。


4、允许农村集体用地盖租赁房,也就是小产权买卖不合规,租赁合规。



再一次强调,没有写在红头文件的政策,很难产生改变行业生态的实质影响。高层释放这种信号,无疑是在试探民间情绪,把握政策尺度。


在足够吊胃口时,也请各位理性、冷静看待这件事。目前做再多过度解读,无非捕风捉影,甚至过度解读。


最近一个月房地产市场本身就不平静,件件调动人心,除昨天这件事外,还有:

1、12月的某会议指出,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房;

2、多地“曲线救国”,兰州全面取消限购,南京、青岛、天津发文完善人才落户政策,全面放开城镇落户限制;

3、网传任志强新年第一炮:2018年楼市必定暴涨!


楼市拐点来临?房价即将暴涨还是从此平静?有人说调控放松了,房价却并没有涨;有人没放松,现在还在买房的都是接盘侠。


去年开始的房价调控,比历史上任何一次都来的猛烈,扑朔迷离,将房产市场调成了震动模式,时不时震动一下,搅的人心里忐忑不安。


2018,包括更久远的未来房价会不会暴涨?没人知道确定答案,按照过往的投资经验,当下,站在2018年1月,有几点是我一直在思考的,在此分享给大家。观点不一定准确,但观点一定明确。

别做他的对盘手

由于工作关系,身边接触到各式各样的人。其中在对于中央政府和政策上,态度分化最是明显。一些职业投资者、大佬,每当看到中央政策时,总是不禁感慨“组织里有高人啊”;而身边一些做实业的、小有所成的,却对政策不屑一顾说“瞎胡弄!狗屁政策!”


当然,这个事仁者见仁,智者见智吧。但,对于房地产投资这事(刚需就别想太多了),我个人觉得还是要认真读一读政策的:别做他的对手盘


他在一次大会上说:解决了许多长期想解决而没有解决的难题,办成了许多过去想办而没有办成的大事”。


什么是想解决而没有解决的难题,想办而没有办成的大事?让我们细数他上任后办的大事:

老虎苍蝇一起打;

供给侧改革;

全面去产能;

国企改革;

环保整治;

精准扶贫;

......

上面任何一件事,放在过去都会被认为是不可能完成的,甚至都被认为是不可能动真格的。结果呢?反腐一直在路上,供给侧改的中小企业嗷嗷叫,国企改革风生水起,就连号称治雾霾需要几十年,在今年就己见成效。


不要低估他,更不要做他的对手盘,对于房地产,他提出了“房住不炒”。这句话很巧妙,并没有说房价不能涨,而是不能在这里投机。所以刚需该买还是要买,投资的边走边看他亲自开会研究住房问题,重视程度可见一斑。


限购核心并未解除


上个月,当多城变相解除限购后,支持房价暴涨的言论里,又一次提到了供需:


1、供应端:土地供应已经连续两年下滑;

2、需求端:一线城市人口继续飙升;


然而,中国房地产的人口因素,就像股票里的基本面一样,并不是线性相关的。对于真正影响房价的金融因素,今年并未解除。

其中包括:


1、严谨的信贷政策,货币供应与社会利率趋紧。

2、首付比例提高,导致房地产杠杆降低。


第一条不用多说了,看看央行数据,直接明朗。这里重要讲讲第二点。什么是金融属性?可以拿到银行抵押,参与金融环节?这只是一方面。金融杠杆什么意思?以小资金赚大钱?其实还有重要一层:降低活跃资金参与度。


同样的1千万资金,一个市场有5倍杠杆,一个市场2倍杠杆。聪明的资金当然会选择杠杠更高的市场。


所以,你看,真正的调控都是基于对杠杆的调控。房地产如此,**如此,期货也如此:


股票涨太猛,要调控:彻查配资,严查融资融券;

期货波动过大,要调控:调整证金比例,改变手续费;

房价失去理性,要管住:上调首付比例,增加税费。


不一样的配方,一样的味道。通过对杠杆的条件,对市场的冷热情绪完美把控。在此基调下,目前房地产市场会有大行情么?我持谨慎态度。


混沌的参与者


长期来看,房价会上涨。都知道说长期没有意义,但即便如此,放开“限购”后,看涨者如今也是全然不同的态度:

一种说资产价格高位,随时有崩盘的危险;

另一种说资产价格普遍被压低了,随时会暴涨;

有趣不?同一种态度下,完全是两拨人。这就是当下的房产市场,混沌又迷茫。


但一个市场的涨跌,是由钱来决定的,最根本的还是由参与者决定。


这个参与者有政府、开发商、有钱的民众。我们分开来看,政府并没有放松地王管制,无地王,无炒房。开发商拿地速度也在降缓,过冬迹象仍然明显,嗅觉敏锐的恒大还在积极扶贫,今年房地产是“副业”。


最后是有钱的民众。前不久南京万人排队购房,因买到即赚到,多数土豪不惜卷被睡街头。看完这个您是什么想法?


我的想法是:今天的房价已经和绝大多数国人无关,楼市多军力量也在枯竭。


南京那套房子全款下来要近500万。但全中国,净值千万的高净值人群,不过110万。在多军队伍中,本该冲在最前线的屌丝刚需群体早已消亡。现在已经轮到师长军长亲自提刀上阵。


2015年开始的房价上涨,短时间内涨幅过大,史无前例,透支了太多的民间资本,市场需要一个调整、休息的过程。这是周期,是规律。你、国家、国民,谁都不再是20岁的年轻小伙,面子能装,当猛男还是得靠实力的。


暴涨?那下一次卷被排队的,可就不是千万净资产了,得往9位数上靠,才有资格。这些,可能么?


中国的房地产,它混沌,它毫无章法,皆因为它掺杂着人性,中国人的人性。这片土壤里,诞生了畸形的房地产。也诞生了头条、快手、前任3、数字货币ico、钱宝网……这些都揭示了这个世界的本来道理。






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